“Valutazioni finanziarie a tassi costanti” è il titolo del nuovo corso di formazione online in estimo immobiliare avviato dall’associazione PR.E.G.I.A. in stretta collaborazione con l’associazione Geo.Val. Esperti. La sessione di studio si terrà il 14 novembre 2024, dalle ore 15 alle ore19 (QUI la news).
L’appuntamento fa parte di un ciclo di incontri di alta formazione dal titolo “L’evoluzione delle valutazioni immobiliari, i nuovi paradigmi e modelli interpretativi”, che si compone complessivamente di tre appuntamenti. Il primo si è focalizzato sulla natura delle stime comparative: in particolare, ai tradizionali criteri deterministici sono stati affiancate impostazioni probabilistiche, esplicitando riflessioni metodologiche ed esempi concreti: esempio di una visione fortemente innovativa per valutatori che intendono approfondire e diversificare i loro approcci estimativi (QUI la news).
Alla seconda sessione di studio si approfondiscono le stime finanziarie a tassi costanti. Gli esperti trattano singole tematiche specialistiche, che è doveroso conoscere per affrontare i metodi reddituali con piena cognizione di causa e un adeguato bagaglio di metodi e strumenti. Come si correlano rischi e tassi immobiliari? E come si bilanciano questi ultimi? Quando si adotta il cosiddetto w.a.c.c. quali errori si compiono? A queste e altre domande verrà risposto con le interessanti e dettagliate presentazioni dei relatori.
Per Geo.Val. Esperti interverrà, fra gli altri, Giovanni Zulian, Tesoriere e componente del Consiglio direttivo dell’associazione, che sostituirà il presidente Oscar Mella nella relazione “Interazione fra “cap” e “discount” rate”. Allo scopo di sottolineare il valore dell’iniziativa formativa, introduciamo gli interessati a un approfondimento sul tema, grazie all’intervista da lui rilasciata.
Qual è il ruolo del “cap rate” e del “discount rate” nelle valutazioni immobiliari, e come interagiscono per determinare il valore finale di un immobile?
Per “cap rate” si intende il saggio di capitalizzazione diretta, mentre per “discount rate” si intende il saggio di capitalizzazione finanziaria. Tutti e due i saggi servono per individuare il valore di mercato di un bene immobile in base alla sua redditività. Vengono utilizzati soprattutto dagli investitori immobiliari e servono per scegliere l’investimento migliore.
Il “cap rate” si può intendere un saggio istantaneo, costante e di fatto proiettato all’infinito, che non subisce alcuna variazione temporale, mente il “discount rate” è di fatto un saggio diacronico, che tiene conto anche dell’influenza del mercato nel tempo, rispetto all’orizzonte dell’investimento preso in esame.
In quali contesti è cruciale tenere in considerazione l’interazione tra cap rate e discount rate per una valutazione precisa?
Il “cap rate” viene utilizzato soprattutto quando l’investimento riguarda gli interventi dove gli immobili hanno già un reddito o comunque non è necessaria la loro trasformazione per ottenerlo, mentre il “discount rate” è utilizzato negli investimenti dove è necessaria una trasformazione degli immobili da acquistare, come ad esempio un terreno edificabile
Come si bilanciano questi due tassi per mitigare i rischi associati alle fluttuazioni di mercato e agli investimenti a lungo termine?
Partendo dall’assunto che un immobile ha sempre lo stesso valore di mercato a prescindere che per calcolarlo si applichi il saggio di capitalizzazione diretta o il saggio di capitalizzazione finanziaria, questi devono avere una correlazione tra loro, relazione che il compianto professor Marco Simonotti era riuscito a dimostrare algebricamente mediante il flusso di conversione e l’equivalenza finanziaria. Utilizzando correttamente le metodologie dirette o indirette per la loro determinazione si dovrebbe riuscire a sopperire alle variazioni del mercato immobiliare anche negli investimenti a lungo periodo.
PER INFORMAZIONI
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