“Valutazioni finanziarie a tassi costanti” è il titolo del nuovo corso di formazione online in estimo immobiliare avviato dall’associazione PR.E.G.I.A. in stretta collaborazione con l’associazione Geo.Val. Esperti. La sessione di studio si terrà il 14 novembre 2024, dalle ore 15 alle ore19 (QUI la news).
L’appuntamento fa parte di un ciclo di incontri di alta formazione dal titolo “L’evoluzione delle valutazioni immobiliari, i nuovi paradigmi e modelli interpretativi”, che si compone complessivamente di tre appuntamenti. Il primo si è focalizzato sulla natura delle stime comparative: in particolare, ai tradizionali criteri deterministici sono stati affiancate impostazioni probabilistiche, esplicitando riflessioni metodologiche ed esempi concreti: esempio di una visione fortemente innovativa per valutatori che intendono approfondire e diversificare i loro approcci estimativi (QUI la news).
Alla seconda sessione di studio si approfondiscono le stime finanziarie a tassi costanti. Gli esperti trattano singole tematiche specialistiche, che è doveroso conoscere per affrontare i metodi reddituali con piena cognizione di causa e un adeguato bagaglio di metodi e strumenti. Come si correlano rischi e tassi immobiliari? E come si bilanciano questi ultimi? Quando si adotta il cosiddetto w.a.c.c. quali errori si compiono? A queste e altre domande verrà risposto con le interessanti e dettagliate presentazioni dei relatori.
Per Geo.Val. Esperti interverrà, fra gli altri, Fulvio Venturini, componente del Comitato Tecnico Scientifico dell’associazione, con la relazione dal titolo “Alla ricerca dei tassi”. Allo scopo di sottolineare il valore dell’iniziativa formativa, introduciamo gli interessati a un approfondimento sul tema, grazie all’intervista da lui rilasciata.
In che modo l’attuale contesto economico influisce sui tassi di riferimento per le valutazioni immobiliari?
Nella valutazione immobiliare i tassi, o saggi, si possono ricavare per via induttiva, con riferimento al mercato immobiliare, o in via deduttiva andando a verificare anche i tassi di interesse dei mutui o il rendimento dei titoli di Stato. La situazione economica generale ha sempre un impatto significativo sulle dinamiche del mercato immobiliare e, quindi, sulle informazioni che il valutatore può osservare e trarre per il processo di stima. Infatti, tutto ciò che ha influenza sugli andamenti della domanda e dell’offerta e che, quindi, va ad incidere sui prezzi, si ripercuote sui saggi di riferimento: il rialzo dei tassi di interesse, ad esempio, ha effetto sui costi dei finanziamenti per l’acquisto degli immobili, riducendo potenzialmente la domanda di immobili con conseguente abbassamento dei prezzi, senza contare il riferimento diretto ai tassi d’interesse dei mutui per le ricerche del saggio in via deduttiva come il debt coverage ratio, che rappresenta il rapporto tra il reddito netto erogato dall’immobile e la rata di ammortamento del prestito immobiliare, ovvero il mortgage and equity components, che considera le modalità di finanziamento nell’acquisto di un immobile distinguendo tra la parte ottenuta in prestito (LTV) e la restante parte autofinanziata (1-LTV); un’elevata inflazione può avere un contrapposto effetto che può essere negativo riducendo la domanda a seguito dell’aumentare dei costi di costruzione ma anche positivo per un aumento della domanda dovuta ad una visione degli immobili come bene rifugio da parte di potenziali investitori; si potrebbe continuare con gli effetti che può avere la stabilità economica e le politiche governative che, tra le altre conseguenze, hanno incidenza sui rendimenti dei titoli di Stato, con influenza diretta sulla determinazione dei saggi con approcci additivi come il Build up approach che somma un premio di rischio immobiliare ad un tasso risk free (come sono ritenuti i titoli di Stato), oppure con approcci finanziari come il WACC Weigthed Average Cost of Capital, quale costo medio ponderato del capitale con una parte autofinanziata che tiene conto di un premio di rischio immobiliare e di un tasso risk free e un’altra parte a debito basata sul saggio di rendimento riferito al tasso d’interesse del mutuo.
Quando e perché è preferibile utilizzare un tasso costante nelle valutazioni immobiliari rispetto a un tasso variabile?
L’uso di saggi costanti o variabili dipende da vari fattori come il contesto specifico della valutazione immobiliare, gli obiettivi dell’analisi, la numerosità dei dati immobiliari e la qualità degli stessi.
I saggi costanti sono utilizzabili in presenza di stabilità dei flussi di cassa come, ad esempio, nel caso di rendimenti costanti, in mercati immobiliari stabili dove le variazioni dei tassi di rendimento sono minimi o per valutazioni che richiedono un approccio diretto senza la necessità di considerare variazioni future dei dati di input (ricavi, spese, variazioni del mercato). I saggi variabili sono utilizzabili invece quando non ci sono le condizioni sopraddette e quindi quando i flussi di cassa sono soggetti a variazioni significative, in mercati volatili, in presenza di progetti di sviluppo a lungo termine dove i costi ed i rendimenti possono variare in modo significativo durante le diverse fasi della trasformazione. Il perché è preferibile utilizzare un tasso costante, come peraltro avviene nella maggior parte delle valutazioni, o un tasso variabile in via teorica dovrebbe dipendere da una questione di semplicità dell’uso e da una visione chiara e stabile del valore dell’immobile nel primo caso, da una flessibilità dell’uso potendo adattare il flusso di cassa alle variazioni dei dati di input e da maggior precisione del risultato della valutazione in contesti dinamici e complessi nel secondo caso. Ho detto in via teorica perché nella pratica professionale è la disponibilità dei dati immobiliari e finanziari che, come sempre, induce il valutatore a utilizzare un procedimento invece che un altro.
Quali sono i principali fattori che influenzano la scelta del tasso nelle valutazioni immobiliari, e come il professionista può adattarsi a variazioni impreviste?
Come già detto, il primo fattore che influenza la scelta del tasso è la disponibilità dei dati ed il contesto economico. Il tasso dipende dal mercato immobiliare e quindi tutti gli elementi che lo influenzano vanno ad incidere sui saggi: la localizzazione, la tipologia immobiliare, il livello di manutenzione, ecc; ma anche i fattori di rischio incidono sui saggi, da quelli macroeconomici come tassi di interesse, inflazione e crescita economica fino alla qualità dei locatari. Per adattarsi a variazioni impreviste un professionista dovrebbe effettuare un monitoraggio costante delle tendenze del mercato e degli indicatori economici per poterle anticipare, eseguire analisi di sensibilità per capire come variabili diverse influenzano il valore dell’immobile ed approfondire quelle che hanno maggiore incidenza, collaborare e/o confrontarsi con colleghi esperti del settore specifico del bene da valutare; altro suggerimento per gestire il rischio delle valutazioni è quello di fare riferimento anche al calcolo del GRM (Gross Rent Multiplier) che, in sintesi, traduce il rischio nel tempo di rientro dell’investimento in termini di annualità, trasformando la grandezza flusso annuo in grandezza capitale così da permettere di considerare i rischi immobiliari in forma lineare.
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