Il corso, in formato webinar, complessivamente della durata di nove ore, rientra tra le attività previste dall’accordo quadro per attività di ricerca, formazione e divulgazione scientifica tra il Dipartimento di Ingegneria per l’Ambiente – DIAm dell’Università della Calabria e l’Associazione Geo.Val. Esperti ed è suddiviso in tre distinti moduli.

Il corso sarà tenuto dalla docente Prof.ssa Francesca Salvo – Professore associato di Estimo – Dipartimento Ingegneria dell’Ambiente – Università della Calabria – Componente del C.T.S. Geo.Val. Esperti e dall’Ing. Daniela Tavano – Ingegnere Edile-Architetto, PhD in Ingegneria Civile e Industriale, assegnista di ricerca presso l’Università della Calabria.

Il corso affronterà i seguenti argomenti:

• il criterio del costo nella valutazione immobiliare: logica, presupposti, ambiti di applicazione e rapporto con gli altri approcci estimativi;
• le configurazioni di costo: costo di riproduzione, ricostruzione e sostituzione; principio di sostituzione e valore di surrogazione;
• la determinazione del costo a nuovo: analisi del bene, componenti del costo, fonti informative, prezzari, listini e metodi di stima;
• il deprezzamento: cause, vita fisica, utile ed economica, età cronologica e apparente, stato di conservazione e manutenzione e valore residuo;
• il deprezzamento fisico, funzionale ed economico/esterno: criteri e metodi di quantificazione, curve e scomposizione per componenti;
• il caso applicativo su un fabbricato produttivo: dal costo a nuovo al costo deprezzato, valore dell’area, valore finale, controlli di coerenza ed errori ricorrenti nella relazione estimativa.

Il corso si propone di fornire ai partecipanti:

• strumenti e metodo per applicare correttamente il Costo di Riproduzione Deprezzato nella valutazione immobiliare, collegando i principi estimativi alla determinazione del costo a nuovo e alla successiva stima dei deprezzamenti;
• la capacità di utilizzare il criterio del costo nei casi in cui il confronto diretto di mercato sia limitato o poco rappresentativo, verificando sempre la coerenza del risultato con il bene immobile, lo scopo della stima e le evidenze disponibili.

Consentirà inoltre l’acquisizione di competenze e di abilità specifiche tra le quali:

• individuare quando il criterio del costo è appropriato e scegliere la configurazione di costo più coerente con il bene immobile e con la finalità della stima;
• determinare il costo a nuovo selezionando componenti, parametri e fonti informative pertinenti;
• riconoscere e motivare i deprezzamenti fisici, funzionali ed economici, anche attraverso la scomposizione per componenti;
• distinguere età cronologica ed età apparente, vita fisica, utile ed economica, valutando manutenzione, obsolescenza e vita residua;
• determinare il costo deprezzato e ricomporlo con il valore dell’area per giungere all’indicazione di valore;
• verificare la coerenza del risultato ed esplicitare nella relazione estimativa fonti, assunzioni, limiti e motivazioni delle scelte.

Per meglio comprendere le tematiche dal corso sono state formulate alcune domande alla relatrice Prof.ssa Francesca Salvo.

Il costo di costruzione deprezzato dei fabbricati è uno strumento importante nelle valutazioni immobiliari. Nella letteratura e nella pratica estimativa ha ricevuto un’attenzione adeguata oppure è stato spesso trattato in modo più marginale rispetto ad altri approcci?
Direi che è più corretto parlare di minore approfondimento operativo, piuttosto che di vera e propria sottovalutazione scientifica. Il criterio del costo è pienamente riconosciuto nella teoria estimativa e negli standard di valutazione, ma nella pratica professionale ha spesso ricevuto meno attenzione rispetto all’approccio di mercato e a quello reddituale.
Questo dipende anche dal fatto che il costo deprezzato richiede un procedimento articolato: occorre determinare correttamente il costo a nuovo, scegliere tra costo di riproduzione, ricostruzione o sostituzione, analizzare le caratteristiche effettive del bene e stimare separatamente le diverse forme di deprezzamento.
Il problema, quindi, non è la debolezza scientifica del metodo, ma il fatto che la sua applicazione può essere molto più complessa di quanto talvolta appaia nelle prassi semplificate.

Nella pratica professionale il costo di costruzione deprezzato viene talvolta determinato mediante valori unitari o tabelle generiche, non sempre aggiornati o sufficientemente differenziati per tipologia edilizia. Esistono procedure più analitiche e affidabili?
Sì. L’alternativa consiste nel passare da un valore tabellare indistinto a una stima costruita sulle caratteristiche effettive del fabbricato.
Il punto non è soltanto disporre di dati più recenti, ma utilizzare dati coerenti con il tipo di immobile da valutare. Un edificio residenziale, un capannone industriale, una scuola, un ospedale o un immobile specialistico non possono essere trattati con lo stesso costo unitario e con lo stesso schema di deprezzamento.
Una valutazione più precisa richiede quindi di ricostruire il costo a nuovo tenendo conto della tipologia edilizia, della qualità costruttiva, dei materiali, delle tecnologie, delle dimensioni, della localizzazione e della funzione del bene, utilizzando fonti aggiornate e verificabili. Su questa base si procede poi alla stima del deprezzamento, che dovrebbe essere riferito alle reali condizioni fisiche, funzionali ed economiche dell’immobile.
In questo modo il costo deprezzato non è più il risultato dell’applicazione automatica di un coefficiente a un dato tabellare, ma diventa una stima specifica del bene, documentabile e tecnicamente giustificabile.

Il corso propone strumenti e procedure più aggiornati e scientificamente fondati per migliorare l’applicazione del costo di costruzione deprezzato rispetto alle prassi più semplificate oggi diffuse?
Sì. Questo è uno degli obiettivi centrali del corso.
Il corso non intende proporre semplicemente una nuova tabella di costi da sostituire a quelle esistenti, ma fornire un metodo di lavoro più strutturato. In particolare, approfondisce la scelta della corretta configurazione di costo, la determinazione del costo a nuovo, l’individuazione delle fonti informative e l’analisi dei diversi fattori di deprezzamento.
Viene inoltre evidenziata la necessità di adattare il procedimento alle caratteristiche del singolo immobile, distinguendo tra immobili ordinari e immobili speciali, e di verificare sempre il risultato rispetto alla funzione economica del bene, al mercato e allo scopo della valutazione.
L’elemento di maggiore rilievo metodologico consiste quindi nel passaggio da un’applicazione prevalentemente tabellare a una procedura analitica, documentata e coerente con i principi estimativi e con gli standard valutativi, particolarmente utile nei casi in cui i dati di mercato siano insufficienti o il bene presenti caratteristiche specialistiche

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