L’estimo industriale ha come ambito operativo preminente la stima d’azienda e la valutazione dei fattori materiali e immateriali della produzione industriale. In questo contesto assumono particolare rilievo le immobilizzazioni tecniche, ossia tutti quei fattori materiali a fecondità ripetuta che, insieme alle immobilizzazioni immateriali, vengono impiegati in modo durevole nella gestione caratteristica dell’impresa. Rientrano in questa categoria impianti, edifici, aree, macchinari, attrezzature e, più in generale, l’insieme dei beni che contribuiscono alla capacità produttiva dell’azienda. Il corso è focalizzato sull’analisi degli strumenti impiegabili per la stima e la valorizzazione di talune componenti del capitale aziendale, in particolare aree industriali, macchinari, attrezzature e altre immobilizzazioni tecniche, considerandone le caratteristiche economiche, funzionali e il ruolo all’interno del processo produttivo.

Il corso, che si terrà il prossimo 20 marzo dalle ore 17:00 alle ore 19:15, sarà tenuto dal docente Professor Pierfrancesco De Paola, Ingegnere edile e Professore Associato di Estimo e Valutazione presso l’Università degli Studi di Napoli “Federico II”.

Al fine di fornire un supporto operativo all’attività professionale dei tecnici, il corso sarà prevalentemente incentrato sulla presentazione e discussione di alcuni casi studio che consentiranno di approfondire, in chiave applicativa, le principali metodologie di stima utilizzate nell’estimo industriale, con particolare riferimento alla valorizzazione di aree industriali e alla valutazione di macchinari, impianti e altre immobilizzazioni tecniche.

Il corso intende inoltre fornire le conoscenze di base e una presentazione generale degli strumenti metodologici dell’estimo industriale, con particolare riferimento alla valorizzazione delle aree industriali e alla stima delle immobilizzazioni tecniche impiegate nei processi produttivi.

Al termine del corso i partecipanti avranno acquisito la capacità di analizzare le principali problematiche estimative in ambito industriale e la conoscenza generale dei principali metodi di stima per la valutazione di aree industriali, macchinari, impianti, attrezzature e altre componenti tecniche del capitale produttivo, attraverso l’analisi di casi studio.

Per approfondire la tematica trattata del corso sono state poste alcune domande al relatore Professor Pierfrancesco De Paola, Ingegnere edile e Professore Associato di Estimo e Valutazione presso l’Università degli Studi di Napoli “Federico II”, esperto di stime e di valutazioni economiche di immobili ordinari e speciali, di stime dei danni, di stime dei costi di realizzazione di manufatti civili e industriali, di stime aziendali e di asset aziendali, di valutazioni economiche dei progetti di investimento.

Nell’estimo industriale e in particolare nella valutazione dei beni che contribuiscono alla capacità produttiva dell’azienda (edifici, aree, impianti, macchinari e attrezzature) quali sono le interazioni con i fattori ESG che di recente hanno assunto una notevole importanza?
In premessa l’estimo industriale ha come ambito operativo preminente la stima dell’azienda industriale e dei fattori della produzione, considerando sia le componenti materiali sia quelle immateriali che concorrono alla capacità produttiva. In tal senso, l’oggetto della valutazione può non essere soltanto il singolo bene, ma il complesso organizzato dei fattori produttivi che consente all’impresa di operare sul mercato. Fabbricati industriali, impianti, macchinari e aree produttive rappresentano la dimensione tangibile del capitale produttivo, mentre elementi quali know-how, organizzazione, relazioni commerciali, marchi, brevetti, certificazioni o posizione competitiva costituiscono una componente immateriale spesso determinante nella formazione del valore complessivo dell’azienda. In questa prospettiva l’estimo industriale si colloca in una posizione intermedia tra l’estimo immobiliare e la valutazione economico-aziendale, richiedendo un approccio che integri aspetti tecnici, economici e gestionali. Per rispondere più precisamente alla domanda, elementi che hanno assunto un significativo rilievo nel contesto valutativo sono i fattori ESG (Environmental, Social e Governance), che introducono nuove dimensioni di analisi legate alla sostenibilità ambientale, alla responsabilità sociale e alla qualità della gestione aziendale. In particolare, la sostenibilità ambientale degli impianti, l’efficienza energetica dei fabbricati industriali, il rispetto delle normative ambientali e la gestione delle emissioni incidono infatti sulla competitività futura dell’impresa e sui costi di adeguamento tecnologico. Analogamente, aspetti sociali come la sicurezza dei luoghi di lavoro o l’integrazione dello stabilimento con il territorio possono influire sulla stabilità operativa e sulla reputazione aziendale. La dimensione della governance, infine, riguarda la qualità della gestione e dei sistemi di controllo, che possono ridurre o amplificare i rischi operativi e finanziari. Tuttavia, dal punto di vista estimativo, l’influenza dei fattori ESG si manifesta prevalentemente in modo indiretto, attraverso la modifica del profilo di rischio e delle prospettive di redditività dell’impresa o degli asset produttivi, piuttosto che mediante parametri direttamente osservabili.

La Legge 27 maggio 2025, n.78 ha introdotto l’obbligo per le imprese italiane di stipulare polizze assicurative contro i danni da catastrofi naturali (sismi, alluvioni, frane, inondazioni) relativamente a impianti, a macchinari e a fabbricati industriali; ci saranno differenze tra un sito industriale assicurato e uno non assicurato da un punto di vista estimativo?
In questo contesto assume rilievo anche la valutazione dei rischi legati alla localizzazione e al segmento di mercato in cui l’azienda opera. Il territorio, le condizioni infrastrutturali e la vulnerabilità rispetto a fenomeni naturali o ambientali rappresentano variabili che possono incidere significativamente sul valore degli asset industriali. Ma, ben vero, tali rischi non sono uniformi: essi risultano differenziati sia in relazione alla localizzazione geografica sia rispetto alla struttura produttiva e alla dimensione del complesso industriale. In alcuni casi i complessi produttivi di dimensioni più ridotte possono risultare meno esposti a determinati rischi economici e gestionali rispetto ai grandi stabilimenti, che richiedono investimenti più elevati e presentano una maggiore rigidità strutturale. Ciò evidenzia come la valutazione industriale non possa prescindere da un’analisi del contesto territoriale e produttivo in cui l’azienda è inserita.

All’interno di questa evoluzione normativa e culturale si inserisce anche l’obbligo assicurativo introdotto con la Legge 27 maggio 2025 n.78, che prevede per le imprese italiane la stipula di polizze contro i danni derivanti da eventi naturali catastrofali relativamente a fabbricati industriali, impianti e macchinari. Dal punto di vista estimativo tale norma non modifica direttamente le metodologie di stima, ma incide sul quadro di gestione del rischio associato al capitale produttivo. La presenza di copertura assicurativa consente infatti di trasferire parte del rischio economico derivante da eventi naturali estremi, riducendo l’incertezza legata alla perdita o al danneggiamento degli asset produttivi e favorendo la continuità dell’attività aziendale. Al contrario, l’assenza di copertura assicurativa espone l’impresa a un rischio patrimoniale più elevato, che può riflettersi in valutazioni più prudenti. Anche in questo caso, tuttavia, l’effetto estimativo non è automatico, ma dipende dal contesto territoriale e dal grado effettivo di esposizione al rischio.

Brevemente quali sono gli approcci metodologici più diffusi nell’estimo industriale?
Per quanto riguarda gli approcci metodologici, l’estimo industriale presenta una duplice dimensione. Da un lato vi è la valutazione dell’azienda nel suo complesso, che riguarda soprattutto i fattori immateriali e la capacità dell’impresa di generare reddito nel tempo. In questo ambito gli approcci estimativi sono prevalentemente indiretti e derivano dall’analisi economico-finanziaria dell’impresa, poiché il valore dei singoli fattori produttivi emerge dalla loro partecipazione alla redditività complessiva del sistema aziendale. Dall’altro lato vi è la stima dei beni materiali, in particolare dei fabbricati industriali e delle infrastrutture produttive, per i quali gli approcci risultano sostanzialmente analoghi a quelli adottati nell’estimo immobiliare. In tali casi la valutazione può avvalersi delle metodologie riconducibili al Codice delle Valutazioni Immobiliari, come il confronto con il mercato, l’analisi dei costi di ricostruzione o sostituzione e, quando appropriato, l’approccio reddituale.

Nel complesso, l’estimo industriale si caratterizza quindi per un approccio integrato, nel quale la stima dei beni materiali secondo metodologie tipiche dell’estimo immobiliare si combina con l’analisi economica dell’azienda e dei fattori immateriali. Le recenti evoluzioni normative e culturali, come l’attenzione ai criteri ESG o la gestione dei rischi catastrofali, non trasformano i fondamenti disciplinari ma ne ampliano il quadro interpretativo, rafforzando l’esigenza di considerare la valutazione degli asset industriali all’interno di un sistema più ampio di sostenibilità economica, ambientale e gestionale.

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