Il corso, in formato webinar, “Economia delle aree edificabili e valutazione dei rischi” a cura dell’associazione PR.E.G.I.A., in stretta collaborazione con l’associazione Geo.Val. Esperti, si suddivide in due importanti e interessanti sessioni:

• Martedì 18 novembre 2025 (ore 16:00 – 19-00) – Aree, problemi e stime sintetiche;
• Martedì 2 dicembre 2025 (ore 15:00 – 19-00) – La concretizzazione dei rischi.

I due moduli saranno caratterizzati da interessanti relazioni a cura di esperti del settore immobiliare e finanziario in merito agli aspetti legati alle aree fabbricabili e alle relative valutazioni dei rischi economici.

L’incontro è rivolto a professionisti del settore immobiliare, tecnici estimatori, urbanisti e amministratori pubblici, con l’obiettivo di fornire strumenti operativi per affrontare con rigore tecnico e prudenza valutativa le situazioni più critiche relative agli aspetti economici delle aree fabbricabili.

In particolare, nel primo incontro il Dottor Geom. Giovanni Rubuano, Consigliere dell’Associazione Geo.Val. Esperti, affronterà il tema dei fattori discriminanti nelle comparazioni di aree edificabili, con l’obiettivo di evidenziare come elementi, solo apparentemente simili, possano generare differenze di valore significative nelle stime. Analizzerà sia gli aspetti tecnici più noti – come localizzazione, indici edificatori, vincoli e destinazione urbanistica – sia quelli meno evidenti, legati al contesto, alla prontezza edificatoria e alle dinamiche del mercato locale. Il tutto sarà accompagnato da esempi tratti da casi professionali reali, per rendere più chiari gli impatti pratici che queste valutazioni hanno sulle decisioni progettuali, urbanistiche e immobiliari.

Nel primo modulo interverrà, tra gli altri, il Professor Giovanni Battista Cipolotti componente del Comitato Tecnico Scientifico di Geo.Val. Esperti, ricercatore e docente di estimo presso il Politecnico di ingegneria e architettura dell’Università degli studi di Udine e docente a contratto presso I’IUAV di Venezia.

Il docente relazionerà in merito alla complessità ed eterogeneità della casistica di stima delle aree edificabili e in particolare alle circostanze legate agli espropri che costituiscono fattispecie particolari, attualmente ricondotte alla base del valore venale, ma che nel tempo ha conosciuto diverse interpretazioni da parte del legislatore. La relazione evidenzierà che, a parte la tipologia di valore, la stima si deve rapportare rigidamente alle disposizioni normate dal DRP 327/2001, ricordando come si contestualizzi in quell’ambito professionale definito come estimo legale o convenzionale, dove i giudizi di stima sono condizionati, come nel caso in esame, da una norma, o, in altre circostanze, dalle disposizioni delle Corti D’Appello o di Cassazione. L’intervento intende offrire inoltre alcuni spunti operativi ai valutatori interessati a impegnarsi in tale ambito.

Nel secondo incontro, che anche in questo caso, coinvolge gli operatori del settore, il Segretario generale dell’associazione PR.E.G.I.A., il Dottor Carlo Frittoli, componente del Comitato Tecnico Scientifico dell’associazione Geo.Val. Esperti, relazionerà sulla concretizzazione dei rischi con una breve testimonianza. In particolare, da analista dei rischi, mostrerà le due tipologie di rating delle operazioni immobiliari: rating parametrico e rating probabilistico. Il primo definisce una sorta di “voto” cui è possibile abbinare in via indiretta un rating finanziario. Il secondo, invece, simula lo sviluppo dell’iniziativa con un grande numero di iterazioni, definendo detto rating finanziario su base probabilistica.

Come avviene nei mercati mobiliari (azionari e obbligazionari), il rating finanziario di un intervento immobiliare sintetizza con una sigla la fascia entro cui ricadono le probabilità di default di tale intervento, considerato come se fosse un’azienda a sé stante. Infatti, a qualunque soggetto finanziatore, che approcci in modo consapevole l’operazione, interessa ben poco il valore iniziale dell’area, e ancor meno il “business plan” ottimale pubblicizzato dal promotore; al contrario, egli presta grande attenzione alle conseguenze concrete che possono derivargli qualora i rischi relativi all’iniziativa dovessero materializzarsi.

Concluderà il secondo modulo il Dottor Geom. Matteo Negri, Consigliere e componente del Comitato Tecnico Scientifico dell’Associazione Geo.Val. Esperti, relazionando sul processo di valorizzazione immobiliare, nel quale la stima per trasformazione rappresenta uno strumento essenziale per determinare il valore potenziale di un’area edificabile, soprattutto in operazioni di riqualificazione urbana.

La relazione approfondirà la casistica di quando le ipotesi progettuali, urbanistiche o di mercato, su cui si fonda la valutazione iniziale, risultano errate o eccessivamente ottimistiche, generando in alcune situazioni i worst cases: scenari critici e inattesi che mettono a rischio la sostenibilità dell’intervento e coinvolgono direttamente investitori, tecnici e amministrazioni pubbliche.

Verranno affrontate le problematiche connesse alla stima per trasformazione in contesti ad alta complessità e rischio, analizzando un caso studio reale di consulenza tecnica immobiliare volto a verificare la sostenibilità economico-finanziaria di un progetto imprenditoriale, successivamente al fallimento del soggetto attuatore.

L’analisi si concentrerà sulla valutazione del valore di trasformazione di un asset immobiliare mediante l’applicazione di un modello matematico-finanziario di tipo DCF (Discounted Cash Flow) che consente di stimare il saggio di rendimento interno (IRR) e simulare scenari di stress finanziario. Il percorso metodologico si sviluppa nel rispetto degli Standard Internazionali di Valutazione e delle normative nazionali di riferimento, come il Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa e le Linee Guida ABI.

QUI il link per scaricare la locandina completa dell’evento con la descrizione degli interventi e l’elenco dei relatori.

QUI il link dell’iscrizione per il primo modulo del 18 novembre 2025

QUI il link dell’iscrizione del secondo modulo del 2 dicembre 2025

PER INFORMAZIONI
Email a: corsi@geoval.it