Un approfondimento sul tema che il professionista presenterà il 9 ottobre durante l’evento Geo.Val. Esperti, dedicato all’evoluzione dell’estimo immobiliare e al ruolo del geometra valutatore nella qualificazione del mercato.

“Il metodo del confronto di mercato è oggi uno degli strumenti più utilizzati per la stima di immobili residenziali. Il suo punto di forza è l’essere una metodologia standardizzata, verificabile nel tempo e scientificamente ripercorribile in tutti i passaggi.”

Il Geom. Gianluigi Lenzi, Consigliere Geo.Val. Esperti, offre una chiave di lettura approfondita del Market Comparison Approach (MCA), una delle metodologie più evolute e rigorose nel panorama estimativo.

Il valore del metodo, spiega Lenzi, risiede nella trasparenza del processo di valutazione e nella possibilità di ricostruire ogni passaggio della perizia – dalla raccolta dei dati di mercato alla loro analisi, fino alla verifica finale del risultato.

“L’MCA si basa sulla raccolta di dati reali dal mercato. Questi vengono analizzati e corretti in funzione delle caratteristiche dell’immobile oggetto di stima, così da ottenere risultati coerenti e confutabili. La debolezza, però, emerge quando vengono scelti comparabili che non appartengono allo stesso segmento di mercato del bene stimato.”

Fonti e qualità dei dati
Lenzi ribadisce che la qualità e l’attendibilità dei dati sono il vero punto critico di ogni perizia MCA.
“Le fonti più affidabili restano gli atti notarili e i dati storici, a condizione che si rispettino le regole fissate dagli standard internazionali. Non possiamo assumere come comparabili immobili venduti all’asta, dismessi da enti pubblici, oggetto di riscatto leasing o di transazioni intraparentali, perché questi non riflettono un mercato libero e trasparente.”
Riguardo alle nuove fonti digitali, Lenzi evidenzia l’importanza di un approccio critico:
“Oggi abbiamo molti portali e software di analisi immobiliare, ma il valutatore deve mantenere sempre una propria idea di mercato, frutto di una ricerca preliminare e di esperienza professionale.”

Scelta dei comparabili e criteri di analisi
“La selezione degli immobili simili è una fase decisiva. Nel mio lavoro, operando in mercati medio-piccoli, la conoscenza diretta del territorio è un vantaggio enorme. Ma anche nei contesti meno familiari, bisogna partire dall’analisi delle dinamiche locali, per poi incrociare caratteristiche di mercato e tipologia immobiliare.”
Lenzi spiega che la scelta dei comparabili deve tenere conto sia delle caratteristiche quantitative (superficie, livello, manutenzione), sia di quelle qualitative o edoniche, come comfort, finiture e qualità costruttiva.
“Le tabelle di comparazione dell’MCA permettono di ponderare le differenze tra il bene oggetto di stima e i beni comparabili. La cura con cui vengono definite queste differenze fa la qualità finale della perizia.”

Adattare il metodo al contesto urbano
In contesti come quello fiorentino, caratterizzati da un patrimonio edilizio storico e da un’elevata eterogeneità immobiliare, Lenzi invita alla prudenza metodologica.
“Quando si lavora su immobili storici, è indispensabile scegliere comparabili appartenenti allo stesso segmento di mercato. Prendere come riferimento un immobile moderno per stimare un palazzo antico non è formalmente corretto e introduce un errore di fondo che compromette l’attendibilità della perizia.”

Innovazione e ruolo del valutatore
“Le nuove tecnologie e l’intelligenza artificiale possono essere un supporto utile, ma il ruolo centrale resta sempre quello del valutatore. La perizia nasce da un’analisi di mercato che richiede conoscenza, esperienza e capacità di giudizio.”
“L’AI può facilitare l’elaborazione dei dati o la redazione del documento, ma la scelta dei comparabili, la metodologia e l’interpretazione restano prerogative umane. È il know-how del valutatore a garantire la qualità e la credibilità della stima.”

Conclusione
“Il cuore della perizia sta nella preparazione del valutatore e nella correttezza del metodo applicato. Solo così l’MCA può essere uno strumento realmente scientifico, verificabile e riconosciuto.”

Appuntamento al 9 ottobre per approfondire l’evoluzione dell’estimo immobiliare e le nuove frontiere della valutazione professionale.

Maggiori informazioni su www.geoval.it