ll webinar, che si terrà il prossimo 18 luglio, è finalizzato all’introduzione di un metodo strutturato per la selezione dei comparabili nel MCA (Market Comparison Approach), alla riduzione della soggettività nelle valutazioni immobiliari attraverso l’impiego di indicatori oggettivi e al miglioramento dell’affidabilità delle valutazioni in presenza di dati limitati.

Il corso sarà tenuto dalle docenti:

• Prof.ssa Francesca Salvo – Professore associato di Estimo – Dipartimento Ingegneria dell’Ambiente – Università della Calabria – Componente del C.T.S. Geo.Val. Esperti.
• Ing. Daniela Tavano – PhD – Assegnista di ricerca – Dipartimento Ingegneria dell’Ambiente – Università della Calabria.

Il webinar approfondisce l’approccio sistematico per la selezione delle compravendite di immobili comparabili a quello in valutazione nel Market Comparison Approach (MCA), introducendo criteri quantitativi di similarità e affidabilità basati su metriche oggettive.
La metodologia presentata adotta i principi del “Metodo del Punto Ideale”, già consolidati nel contesto dell’analisi multicriterio, per classificare e ordinare i comparabili, supportando valutazioni che con la metodologia applicata saranno più rigorose, trasparenti e verificabili.
Saranno illustrati casi studio applicati al mercato residenziale della città di Rende, con analisi dei risultati e indicazioni pratiche per l’utilizzo professionale della procedura.
Frequentando il webinar si potrà implementare la capacità di calcolare e applicare i coefficienti di similarità e affidabilità e l’utilizzo del “Metodo del Punto Ideale” per il ranking dei comparabili, nonché adottare criteri di selezione dei comparabili coerenti con gli standard internazionali (IVS).

Per meglio spiegare l’argomento che verrà trattato nel corso del webinar, abbiamo posto alla Professoressa Francesca Salvo le seguenti domande.

Quali vantaggi offre, ai fini valutativi, l’adozione del “Metodo del Punto Ideale” nell’applicazione del Market Comparison Approach?
L’introduzione del Metodo del Punto Ideale nel contesto del Market Comparison Approach (MCA) rappresenta un importante passo in avanti nella direzione di una valutazione più oggettiva, replicabile e difendibile.
Questo approccio consente al valutatore di selezionare i comparabili non più sulla base di considerazioni esclusivamente soggettive, ma attraverso un processo strutturato e misurabile, che integra due dimensioni fondamentali: la similarità tecnica rispetto all’immobile oggetto di stima e l’affidabilità del prezzo di compravendita.
Utilizzando un riferimento teorico ideale – cioè un immobile perfettamente simile e con un prezzo pienamente attendibile – è possibile misurare la distanza di ciascun comparabile da questo punto ideale e, quindi, ordinare i dati disponibili secondo un criterio oggettivo.
Questo metodo riduce sensibilmente la discrezionalità nella selezione dei dati e permette al valutatore di motivare con maggiore solidità tecnica le proprie scelte, rendendo la valutazione più trasparente e documentabile, anche in contesti delicati come le valutazioni a garanzia o quelle relative ai contenziosi.

L’uso di criteri quantitativi nella selezione dei comparabili consente, nel MCA, di ottenere stime valide anche con un numero limitato di osservazioni?
Sì, uno dei principali benefici dell’adozione di criteri quantitativi nella selezione dei comparabili è proprio la possibilità di lavorare in modo efficace anche con un numero contenuto di osservazioni, senza compromettere la qualità e la validità della stima.
Nel Market Comparison Approach, è comune pensare che un numero elevato di dati garantisca una maggiore affidabilità. Tuttavia, ciò è vero solo se i dati sono realmente comparabili: in caso contrario, una base ampia, ma eterogenea può introdurre distorsioni o rumore informativo, peggiorando l’accuratezza della stima.
Attraverso l’uso combinato di coefficienti di similarità e affidabilità, il valutatore può invece individuare un sottoinsieme di dati qualitativamente più rilevanti, selezionati sulla base della loro vicinanza oggettiva all’immobile da valutare. Questo consente di limitare il numero dei comparabili a quelli più rappresentativi, migliorando la coerenza e la robustezza del valore finale.
Dunque, la strategia non è quella di “aumentare la quantità dei dati”, ma di qualificare la selezione: un approccio che si dimostra particolarmente utile in contesti a bassa densità informativa – come molte realtà territoriali italiane – e che risponde pienamente agli standard internazionali e nazionali che privilegiano la qualità del dato rispetto alla sua quantità.

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