Prosegue il ciclo di interviste agli accademici che interverranno al convegno di studio e ricerca di Geo.Val.Esperti “Marco Simonotti: la scienza dell’estimo fra passato e futuro”. In questa newsletter ospitiamo le risposte di Giuseppe Cucuzza, professore associato di Economia ed Estimo Rurale all’Università degli Studi di Catania. La sua relazione ha il titolo “Riflessioni sui criteri di stima diacronici e sul rapporto prezzo-reddito”. (QUI il suo abstract).
Nel testo a seguire, il docente ci offre un’interessante anticipazione del suo intervento che consente ai nostri iscritti di comprendere il valore dei contenuti che saranno presentati nella giornata di studio.
Buona lettura!
Il ruolo chiave dei criteri diacronici nel processo di valutazione
Rispetto al fattore tempo, come intervengono i criteri diacronici sul processo di valutazione?
I criteri diacronici assumono un ruolo chiave nei processi di trasformazione e sviluppo di un bene immobile attraverso i corrispondenti flussi di cassa attesi, distribuiti durante il periodo di disponibilità del bene. L’asincronia della successione dei valori monetari, corrispondenti alle diverse attività e iniziative svolte nel periodo di tempo considerato, viene ricondotta a condizioni di omogeneità mediante operazioni di calcolo finanziario. I criteri diacronici vengono proposti anche nel Codice delle Valutazioni Immobiliari – a cui collaborò come responsabile scientifico e coautore il Professor Marco Simonotti – e rappresentano un criterio utilizzabile per la stima dei valori di mercato e di quelli diversi dal valore di mercato, come il valore di investimento. Prendono in considerazione, dunque, il fattore tempo nelle trasformazioni operate in un immobile e indicano l’orientamento corretto di cui occorre tenere conto nel processo di valutazione immobiliare.
Cosa è cambiato da quando la rilevazione dei comparabili è stata proposta in un segmento di mercato diverso da quello dell’immobile da valutare?
Si può fare riferimento al “metodo del confronto dei segmenti”, proposto dal Professor Marco Simonotti nei suoi ultimi contributi. Gli standard valutativi ammettono che i comparabili oltre che nel segmento del subject possano essere acquisiti anche in segmenti diversi da quello attuale dell’immobile da valutare. La comparazione, pertanto, avviene tra segmenti di mercato diversi dal segmento di mercato di riferimento a cui appartiene il subject. Il metodo prevede un’intersezione tra il segmento di mercato delle compravendite e il segmento di mercato degli affitti e consente di ottenere i prezzi marginali parametrici. Più simili sono i segmenti di mercato presi in considerazione e più elevata è la numerosità dei segmenti utilizzati, tanto più accurata risulta la stima.
Il “metodo del confronto dei segmenti” non rappresenta un’alternativa ai procedimenti di stima market oriented riconosciuti dagli standard di valutazione, ma riveste grande interesse perché permette di operare una stima del valore del bene seguendo un’appropriata metodologia in assenza di dati certi (prezzi e redditi) nel segmento di appartenenza del bene oggetto di stima. Ma può trovare attuazione solo in presenza di condizioni ben precise e nel rispetto del principio della comparazione.
L’attualità del rapporto prezzo-reddito proposto dal professor Marco Simonotti.
Il metodo del confronto dei segmenti di mercato, attraverso il trattamento dei dati raccolti permette di determinare il rapporto prezzo-reddito o moltiplicatore del reddito – gross rent multiplier nella letteratura anglosassone – da cui deriva il saggio di capitalizzazione. Si tratta di grandezze economiche che non si manifestano naturalmente sul mercato, ma che possono derivarsi attraverso appropriati percorsi metodologici. Raggiungere questo elemento conoscitivo fondamentale per attuare la capitalizzazione del reddito in assenza di dati certi e attendibili (prezzi e redditi) rappresenta un elemento innovativo del “metodo del segmento doppio”. Un altro aspetto rilevante è la possibilità di determinare anche il rendimento effettivo dell’immobile, sulla base di ipotesi che tengano conto del saggio di variazione dei costi, dei redditi e del periodo di disponibilità del bene oggetto della determina. Si tratta di risultati utili e di applicazione più ampia di quelli conseguibili con la capitalizzazione diretta.
Giuseppe Cucuzza
Professore Associato
Dipartimento di Agricoltura, Alimentazione e Ambiente
Università degli Studi di Catania
Il convegno di studio e ricerca di Geo.Val. Esperti, ricordiamo, si terrà il prossimo 10 dicembre 2021 a Catania, nell’Aula Magna del Dipartimento di Agricoltura, Alimentazione e Ambiente (Di3A), in Via Santa Sofia.
I CREDITI, L’ISCRIZIONE, I COSTI
Agli interessati precisiamo che è possibile iscriversi fino al 5 dicembre 2021 e riepologhiamo a seguire le principali indicazioni:
- ai professionisti tecnici che parteciperanno all’appuntamento – rispettando il requisito del collegamento in diretta del 100% delle ore previste – saranno riconosciuti 8 CFP;
- per i soci Geo.Val. Esperti in presenza il costo è di euro 40 + IVA (€ 48.80) e include il pranzo;
- per i professionisti non associati in presenza il costo è di euro 90 + IVA (€ 109.80) e include il pranzo;
- per i soci Geo.Val. Esperti online il costo è di euro GRATUITO;
- per i professionisti non associati online il costo è di euro 65 + IVA (€ 79.30).
QUI per il programma dettagliato del convegno e la sezione iscrizioni
NON SEI ANCORA UN ASSOCIATO? ECCO COME ADERIRE A GEO.VAL. ESPERTI
La nuova campagna di abbonamenti 2022 di Geo.Val. Esperti, permette di fruire dei servizi e delle opportunità di crescita professionale dell’Associazione fino al 31 dicembre 2022.
Fra questi, l’accesso privilegiato all’ultimo webinar 2021 “La stima degli alberghi e delle strutture ricettive” (QUI la news), al convegno del 10 dicembre ottobre 2021 e al programma formativo annuale 2022 che eroga complessivamente 20 CFP.
La quota associativa resta la stessa dello scorso anno, pari a € 70 per soci individuali (ordinari) e a € 150 per i soci collettivi (Collegi, Enti, Associazioni etc.); la validità decorre dal pagamento fino al 31 dicembre 2022. (QUI la news)
